Qué Significan 5.7 Meses de Inventario Si Estás Buscando Casa en Katy o Cypress

El mercado por fin se volteó

El inventario de casas unifamiliares en Houston está en 5.7 meses. Eso es un brinco del 36% comparado con junio del año pasado. Para quien anda buscando casa en Katy, Cypress, Hockley o los códigos 77084 y 77095, es la primera vez en mucho tiempo que el poder de negociación no está completamente del lado del vendedor.

El precio mediano de venta en Houston anduvo cerca de los $345,000 esta primavera, abajo un 2.8% comparado con el año pasado. Las tasas de hipoteca se acomodaron entre 6.37% y 6.5%. La mayoría de las casas están cerrando entre el 95% y el 97% del precio de lista.

Léelo otra vez. Ese número lo cambia todo.

Qué están consiguiendo mis clientes

Tres cosas se repiten en los contratos que estoy cerrando este trimestre en Cypress y Katy. Que el vendedor pague costos de cierre. Crédito por reparaciones después de la inspección. Compra de tasa pagada por el vendedor, sobre todo en casas de inventario de constructoras en Elyson, Bridgeland y Sunterra. Hace seis meses peleaba por cualquiera de esas. Hoy los vendedores ya esperan negociar.

Eso no significa que tengas que ofrecer una bajada exagerada. Las casas bien fijadas siguen vendiéndose en menos de 30 días. Las que llevan tiempo paradas casi siempre están sobrevaloradas entre 4% y 8%, y esos vendedores son los que terminan firmando los cheques de concesión más grandes cuando finalmente aceptan la realidad.

El ángulo de las casas nuevas

Las constructoras en Jordan Ranch, Harvest Green y Rocky Creek Estates están sacando incentivos fuertes. Estoy viendo tasas compradas al 4.99%, $20,000 hacia el cierre y mejoras gratis en casas de inventario listas para entregar. Los vendedores de reventa en la misma calle no pueden competir con esas cuentas, y por eso muchos de mis clientes primerizos se movieron hacia obra nueva esta primavera.

Una trampa que conviene conocer. Los prestamistas de la constructora ofrecen tasas atractivas, pero el costo real aparece en el precio de la casa y en las cuotas de título. Siempre compara la oferta de la constructora contra un prestamista de afuera antes de firmar. Siempre.

Qué significa esto si tu contrato de renta se vence este verano

Las rentas en el oeste y noroeste de Houston casi no se movieron este año. Una casa de tres recámaras en 77095 todavía anda entre $2,100 y $2,400 al mes. La misma casa, comprada al precio mediano de hoy con 5% de enganche y una tasa pagada por el vendedor, llega a un pago parecido una vez que aplicas la exención de homestead.

No te estoy diciendo que comprar le gane a rentar para todos. La estabilidad del trabajo importa. También el efectivo que tienes en mano contra el que necesitarías para el cierre. Pero las cuentas están más cerca de lo que han estado desde 2022, y esa es la plática que vale la pena tener con un prestamista antes de renovar el contrato.

Por dónde empezar

Si estás entre la curiosidad y algo más serio, primero saca una pre-aprobación condicional. Ese paso solito te dice si andas buscando a $320,000 o a $420,000, y eso decide si tiene más sentido obra nueva en Cypress o una reventa en Spring. Después vemos casas. Después escribimos una oferta inteligente.

Agenda una consulta de compradores con Marysol Calvillo y armamos tu plan de tiempo, tu presupuesto y qué comunidades de Katy o Cypress de verdad le quedan a tu vida. Llega con preguntas. Los buenos compradores siempre llegan con preguntas.