Lo que están consiguiendo los compradores en Katy y Cypress ahora mismo
El mercado cambió y casi nadie se dio cuenta
El inventario en el área de Houston llegó a 5.7 meses a principios de junio. Eso es un 36% más que hace un año. El precio mediano de venta bajó a unos $335,000. Las casas están durando 71 días en promedio antes de entrar en contrato.
En español sencillo. El comprador volvió a tener el control.
Lo veo todos los días en Katy, Cypress y rumbo a Hockley. Casas que el año pasado se vendían en un fin de semana ahora se quedan dos meses dando vueltas. Los vendedores que pusieron precio pensando en lo que vendió el vecino en 2022 están viendo cómo las visitas se les caen.
Lo que los compradores están pidiendo y consiguiendo
Hace un año, pedir $8,000 de ayuda con los costos de cierre era razón para que tu oferta acabara en la basura. Hoy es una conversación normal. Lo mismo con créditos por reparaciones después de la inspección. En los códigos postales 77084 y 77095 cerré tres operaciones el mes pasado donde el vendedor pagó un condensador de aire nuevo o un pedazo de techo para mantener al comprador en la mesa.
Estas son las concesiones que sí están apareciendo en los contratos ahora mismo:
- Ayuda con costos de cierre entre $5,000 y $12,000
- Compra de tasa pagada por el vendedor, muchas veces un buydown 2/1 que baja fuerte el pago del primer año
- Crédito por reparaciones en lugar de alargar el período de opción
- Paquetes de electrodomésticos para refrescar una casa que ya tenía polvo encima
Las tasas no van a bajar como prometieron
La tasa convencional a 30 años se quedó entre 6.37% y 6.5%. No el 5% que la gente esperaba en 2024. Si estás esperando un milagro con las tasas, te vas a perder la bajada de precios que está pasando justo ahora. Las matemáticas no escuchan deseos.
Un buydown 2/1 pagado por el vendedor en una casa de $350,000 en Cypress te puede bajar el pago del primer año unos $400 mensuales. Eso es real. Eso está en contratos que estoy escribiendo esta semana.
Dónde sí están saliendo las buenas ofertas
La construcción nueva en Bridgeland, Elyson y Sunterra es donde los constructores están aflojando más. Casi todos están dando entre $15,000 y $25,000 en incentivos, amarrados a usar su prestamista preferido. Las casas usadas en Jordan Ranch y Rocky Creek Estates traen precios más suaves, pero no llegan al nivel de incentivos que dan los constructores.
Si eres comprador primerizo en el distrito Cypress Fairbanks o en Katy ISD, este es el mercado más manejable para ganar en precio desde 2019.
Qué hacer antes de empezar a ver casas
Primero saca tu preaprobación condicional. No la carta de cinco minutos en línea. Una real, donde el prestamista revisó tu crédito, vio tu DTI y verificó ingresos. Los vendedores en este mercado siguen siendo selectivos con qué ofertas aceptan, sobre todo arriba de $400,000.
Escoge tres comunidades. Manéjalas un sábado por la mañana. Aviéntate a una casa abierta el domingo. Habla con vecinos de carne y hueso antes de enamorarte de una cocina puesta para fotos.
Agenda una consulta de compra cuando estés listo para armar tu estrategia. Ahí es donde los compradores están ahorrando dinero de verdad.
