Debe Usar el Prestamista del Constructor? Incentivos para Casas Nuevas en Houston
¿Debe Usar el Prestamista del Constructor? Incentivos para Casas Nuevas en Houston
Casi todos los constructores de casas nuevas en Houston tienen un prestamista preferido, y la oferta suena muy bien: “¡Use nuestro prestamista y le damos $10,000, $15,000 o hasta $20,000 para sus costos de cierre!”
A veces de verdad es la mejor opción. Pero antes de decidir, necesita saber a dónde va ese dinero.
Por Qué el Constructor Quiere Que Use Su Prestamista
Muchos constructores tienen un interés financiero en su compañía hipotecaria. Si es así, la ley federal les exige darle una Declaración de Relación Comercial Afiliada (Affiliated Business Arrangement Disclosure). Búsquela en sus documentos. Y nunca está obligado a usar el prestamista del constructor. Solo podría perder el incentivo.
A Dónde Puede Ir el Dinero del Incentivo
Los incentivos del constructor se pueden usar para:
Costos de cierre
Bajar la tasa de interés (puntos o buydown)
Buydowns temporales (como el 2-1), que bajan la tasa uno o dos años
A veces descuentos en el precio o mejoras
Lo que he visto como realtor en Houston al revisar Declaraciones de Cierre (Closing Disclosures): en algunos casos, gran parte del incentivo se usa para comprar una tasa más baja, a veces con cargos más altos. Así que cubre menos de los costos de cierre de lo que el comprador esperaba.
Ejemplo (solo para ilustrar):
Incentivo de $15,000 → $9,000 para puntos → solo $6,000 para costos de cierre
Cómo Revisar Su Declaración de Cierre o Estimado de Préstamo
Página 2, Sección A: Cargos de originación. Busque “% of loan amount (points)” y los cargos del prestamista.
Página 3: Calculating Cash to Close. Vea cuánto cubre realmente el crédito del vendedor (constructor).
APR (tasa de porcentaje anual). Incluye los cargos, así que es la mejor forma de comparar prestamistas.
¿Es Malo Bajar la Tasa?
No siempre. Una tasa más baja puede ahorrarle dinero si se queda con el préstamo muchos años. Pero si las tasas bajan y refinancia en dos años, lo que pagó en puntos se pierde.
Cómo Comparar al Prestamista del Constructor con Otro Prestamista
Pida un Estimado de Préstamo (Loan Estimate) al prestamista del constructor y a otro prestamista la misma semana.
Compare el mismo tipo de préstamo, enganche y plazo del rate lock.
Compare la tasa, el APR y la Sección A, no solo el monto del incentivo.
Pregúntele al constructor: ¿el incentivo se puede usar para el precio o los costos de cierre?
La mayoría de las veces, los bancos no pueden competir con los incentivos del constructor. Pero he visto casos en que otro prestamista gana. Depende del constructor y del programa.
Preguntas Frecuentes
¿Tengo que usar el prestamista del constructor?
No. Pero muchos incentivos lo requieren, así que compare los números completos.
¿Valen la pena los incentivos del constructor?
Muchas veces sí. Revise cómo se aplica el incentivo y compárelo con otro Estimado de Préstamo.
¿Qué es un buydown?
Pagar por adelantado (puntos) para bajar su tasa de interés, de forma permanente o temporal.
¿Va a Comprar Casa Nueva en Houston?
Soy realtor en Houston y hablo español. Le ayudo a comparar incentivos y ofertas de préstamo en Katy, Cypress, Spring, The Woodlands, Conroe, Pearland, Sugar Land, Fulshear y todo Houston.
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Este artículo es información general, no asesoría financiera. Hable con un oficial de préstamos con licencia.
